Hodláte se pustit do výstavby rodinného domu svépomocí či se stavební firmou? Jaký postup financování zvolit, a na co byste měli být opatrní?
Když pomineme při výběru úvěru rozhodování se dle výše úrokové sazby, bude se klient rozhodovat zejména dle účelovosti samotného předmětu financováni Orientovat se při výběru hypotéky jen podle výše úrokové sazby je velice krátkozraké, a to platí zejména pro ty, jejichž Je-li účelem hypotečního úvěru výstavba Financování výstavby si totiž vyžaduje větší administrativní náročnost, neboť čerpání finančních prostředků z úvěru se zde provádí v několika fázích, a ne najednou, jak je tomu například u koupě bytu nebo v některých případech výstavby na klíč.
Aktuální porovnání úvěrů a sazeb
Stavba svépomocí
Pokud jste manuálně zruční a máte dostatek času, je stavba svépomocí nejlepším způsobem jak ušetřit náklady za nadsazené ceny služeb a materiálu některých stavebních firem. Berte ale v potaz, že pro banku to znamená nulovou záruku za stavební vady, a to se může negativně promítnout v propočtech odhadce. Například metodika České spořitelny uvádí, že úspora prováděním prací svépomocně může činit max. 20% nákladů u zděných domů, 10 % u dřevostaveb a 7 % u pasivních domů. V praxi to však vypadá tak, že pokud si dům z části stavíte sami, tak oněch 20 % bude málo. V rozpočtu sice může být 10 % tolerance, ale pokud je výše uvedené právě váš případ, do ČS byste měli pro svůj úvěr jít jako poslední.
Stavba na klíč
V těchto případech není řešení financování tak složité. V podstatě se hypoteční úvěr pro tento účel svým charakterem podobá charakteru účelu při koupi bytu.
Jako objednatel si vyberete nemovitost, podepíšete rezervační smlouvu a se zprostředkovatelem si následně odsouhlasíte projektovou dokumentaci a položkový rozpočet, sloužící pro určení cen za materiál a zařizovací předměty. Mnohdy pro vás zprostředkovatel zařídí i stavební povolení, a právě tímto servisem je pro vás celé financování méně náročné, neboť společně se smlouvou o dílo jsou právě tyto podklady pro bankovní potřeby ty zásadní.
Doporučení: Dobře připravený položkový rozpočet by měl obsahovat detailní rozpis všech prací a materiálů, nejlépe s cenami za položku práce a za položku materiálu. Rozhodujícím dokumentem však pro vás bude dobře ošetřená smlouva o dílo.
Stavíte-li dřevostavbu, vybírejte dodavatele s dobrou historií, certifikovaným stavebním materiálem a ve finále si jej nechte u vaší úvěrující banky prověřit, zda není veden na „černé listině“. U špatně provedených dřevostaveb dochází k značné degradaci ceny, a taková nemovitost se následně stává pro banku nevhodnou zástavou.
Rozpočet stavby
Pro vaši přehlednost a rovněž pro účely banky je rozpočet nákladů nutností. Při sestavování rozpočtu či při celkovém plánování výstavby by se mělo počítat s tím, že banky čerpají finanční prostředky na základě aktuální hodnoty rozestavěné nemovitosti. Úplně se tedy nedoporučuje finanční prostředky používat na zálohy dodavatelů pro výrobu či nákup materiálu (okna apod.), ale raději byste je měli vložit přímo do stavby, kde se okamžitě promítnou v % rozestavěnosti. Nutno zdůraznit, že volně ložený materiál na stavbě, vám odhadce banky do rozestavěnosti nezahrne. Z rozpočtu raději také vyjměte terénní úpravy většího rozsahu (ala Botanická zahrada Praha), které vám tržní hodnotu stavby nijak nenavýší.
Pamatujte, že rozpočet je pro vás základním pilířem. Při jeho sestavování dbejte na jeho reálnost jak do výše cen za materiál, tak do rozsahu prováděných prací. Špatně nastavený rozpočet může mít za následek nízkou prostavěnost a nenačerpání další části úvěru na dokončení stavby. To mívá pro rodinný rozpočet mnohdy fatální následky.
Financování A) pozemku, B) stavby, C) pozemku a stavby
A) Kupujete pozemek? Nejčastějším způsobem financování koupě pozemku jsou vlastní zdroje kupujícího, nebo nezajištěný úvěr ze stavebního spoření. Nezajištěný úvěr je takový úvěr, u kterého banka nevyžaduje vaši nemovitost do zástavy. Toto řešení se používá zejména v těch případech, kdy přesně neznáte termín přidělení stavebního povolení (potřebujete jej pro čerpání hypotečního úvěru pro výstavbu), nebo v případě, kdy výstavbu odkládáte z jiného důvodu a následná návaznost na hypoteční úvěr pro výstavbu by vám byla překážkou. Při výběru produktu je velmi důležité zvolit takovou stavební spořitelnu, která vám dovolí váš úvěr kdykoliv splatit. Z tohoto důvodu nebudou společnosti jako ČMSS, MPSS a Wüstenrot stavební spořitelna tou správnou volbou.
Nevýhody: Stavební spoření je finančně nákladnější než hypoteční úvěr; Úrokové sazby začínají cca od 4,99 %; Větší nároky na bonitu klienta v případě kombinace s hypotečním úvěrem.
Výhody: Úvěr není zajištěn nemovitostí; Je-li vybrán vhodný produkt, lze úvěr ze stavebního spoření dobře „přefinancovat“ méně nákladnějším hypotečním úvěrem.
Pro zřízení úvěru bude banka k tomuto účelu vyžadovat:
- Kupní smlouvu na pozemek či jiný nabývací titul
B) Pozemek již vlastníte a chcete financovat pouze stavbu? Nejefektivnějším způsobem je financování pomocí hypotečního úvěru, a to nejlépe takzvaným zálohovým čerpáním. To znamená, že klient nemusí dokládat platební doklady (faktury), a to ani zpětně. Tímto způsobem klient výrazně ušetří jak časové tak finanční náklady, zejména provádí-li výstavbu svépomocí.
Nevýhody: Je nutno ručit nemovitostí; Jistinu splácíte až po ukončení čerpání úvěru. Do té doby platíte jen úroky.
Výhody: Úrokové sazby i pod 2 %; Finančně nejméně nákladné řešení; Řešíte úvěr s jedním účelem (výstavba), což je méně nákladné na administrativu.
Pro zřízení úvěru bude banka k tomuto účelu vyžadovat:
- Plány nemovitosti v rozsahu projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem (stavební část)
- Stavební povolení včetně doložky o nabytí právní moci nebo doklad o ohlášení stavebních prací
- Smlouva o dílo s dodavatelem
- Sestavení rozpočtových nákladů stavby / rekonstrukce
C) Financujete pozemek i stavbu? Pro tento účel můžete použít výše uvedené kombinace stavebního spoření s hypotečním úvěrem. V ideálním případě je však nejefektivnějším způsobem financování jedním hypotečním úvěrem. Pokud nemáte alespoň 15 % vlastních zdrojů, vyberte si takový bankovní institut, který vám poskytne úvěr i v celé výši hodnoty nemovitosti, tedy 100 % LTV. Takovýchto institucí, které by dokázali „rozčerpat“ úvěr na koupi pozemku a následně i na výstavbu nemovitosti, aniž by měli k dispozici odpovídající hodnotu zástavy, není opravdu mnoho.
Nevýhody: Pokud jste část úvěru vyčerpali na koupi pozemku a nyní dlouze čekáte na stavební povolení, bance budete platit pouze úroky z načerpané částky. To znamená, že z vypůjčené jistiny nic nesplácíte a vaše náklady se tím zvyšují; Je nutno ručit nemovitostí.
Výhody: Nižší nároky na bonitu žadatele; Je-li koupě pozemku vs. stavební povolení dobře načasováno, jedná se o nejméně nákladné řešení.
Pro zřízení úvěru bude banka k tomuto účelu vyžadovat:
- Kupní smlouvu na pozemek či jiný nabývací titul
- Plány nemovitosti v rozsahu projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem (stavební část)
- Stavební povolení včetně doložky o nabytí právní moci nebo doklad o ohlášení stavebních prací
- Smlouva o dílo s dodavatelem
- Sestavení rozpočtových nákladů stavby / rekonstrukce
Pár doporučení závěrem
Vybíráte-li teprve pozemek, zkontrolujte na něm například i svahovou nestabilitu či výskyt radonu (protiradonová opatření vám pomůže vyřešit projektant). Odkaz na stránky zde. Kompletní mapové aplikace pak naleznete zde.
Hypotéka se 100 % financováním bude vždy finančně, bonitně i administrativně nákladnější, než v případě, kdy klient disponuje alespoň 10 % vlastními zdroji. Buďte proto prozíraví a naspořte si alespoň na tuto potřebnou akontaci - banky vás budou mít raději. Pro zlepšení úrokových podmínek můžete využít i variantu, kdy namísto vlastních zdrojů použijete cizí zdroje (nezajištěný úvěr - brzy již nebude díky nařízení ČNB možné), nebo zvýšíte hodnotu zástavy jinou nemovitostí (nezatíženou zástavou jiné banky, některými typy věcných břemen či s jinou právní vadou). Až na pár výjimek, vlastník takové nemovitosti nemusí být v příbuzenském vztahu žadatele.
Porovnání parametrů hypotečních úvěrů si můžete vyzkoušt na odkaze níže.
Aktuální nabídku úvěrů si chci porovnat sám
Líbí se Vám článek? Doporučte jej dále. Děkuji
