Co je Hypoteční úvěr (HÚ)? Jedná se o bankovní úvěr, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti (zpravidla nemovitosti nacházející se na území ČR, výjimečně v zahraničí). Účelem úvěru je především financování bytových potřeb. Druhá verze HÚ, kterou známe spíše pod názvem Americká hypotéka (slangově Amerika), není na rozdíl od klasického HÚ účelově spjata s bytovými potřebami, a lze ji tak použít na cokoli, třeba i na konsolidaci drahých spotřebitelských úvěrů. Sazby Amerik se dnes pohybují i na krásných 3,74 %, což spotřebitelský úvěr s 10 % hravě strčí do kapsy.
Uveďme si ale pár technických faktů, před kterými je třeba mít se na pozoru. Již dávno víme, že výše úrokové sazby není to hlavní kritérium, podle čeho úvěr vybíráme. Pozlátka typu slevy na sazbě za využívání kreditní karty či různá pojištění k úvěru, nám z rádoby výhodné sazby totiž dělají sazbu již méně výhodnou. Sleva za pojištění v úvěru sice sníží úrok min o 0,2 %, ovšem díky sjednaným produktům navíc, se značně navýší i vaše RPSN. Běžné životní pojištění ve srovnání s tím bankovním umí být mnohdy flexibilnější, a to jak v nastavení, tak v pojistných podmínkách. Z pohledu analytiků se také nedoporučuje využívat takzvaných Zvýhodněných sazeb či Hypoték s prémií. Tyto sazby jsou podmíněny závazkem setrvání klienta u daného bankovního institutu po celou dobu splatnosti úvěru. Klient pak nemá možnost odejít za výhodnější nabídkou u konkurence (ani na konci fixace), aniž by zpětně nedoplatil rozdíl zvýhodněné sazby.
Velmi důležitým aspektem při výběru hypotéky je její variabilita. Dnes můžete na hypotečním trhu sjednat prakticky cokoliv, co si vaše představy a možnosti žádají. Z těch méně známých, avšak důležitých možností nastavení to například jsou:
- Progresivní splácení úvěru - Splátka je na začátku úvěru nejnižší a každým rokem se zvyšuje. Můžete tak odlehčit vašemu rozpočtu například v období mateřské.
- Degresivní splácení úvěru - Je opakem progresivního. Máte-li obavy o své zaměstnání a příjem ke konci splatnosti úvěru, nízká splátka se vám bude hodit.
- Plovoucí / Float úroková sazba - Její výhodou i nevýhodou je zejména to, že v úrokové sazbě neplatíte bance „bezpečnostní polštář“, kterým se banka u fixních sazeb brání výkyvům na mezibankovním trhu. Takovou plovoucí sazbu banky nabízejí už od 2,09% Ale! Doporučím ji jen bonitnějším klientům, kteří by byli schopni unést navýšení splátky při zmíněném výkyvu. Za poslední 3 roky to byly výkyvy spíše směrem dolů, a i tak tu mluvíme o desetinkách procenta. Novinkou na trhu je pak Float s garancí od 2,39% u kterého se nemusíte z navýšení splátky toliko stresovat.
- Předhypotéka - Umožní vám financovat nemovitost, u které nemůže být dočasně (max. 24měsíců) provedeno zástavní právo. To jsou například družstevní či státní byty nebo nákup nemovitosti v dražbě.
- Způsob prokazování vložených finančních prostředků do stavby - Financování stavby bývá většinou tím administrativně nejnáročnějším. Je dobré vědět, která banka je v prokazování prostředků tou nejbenevolentnější. Ušetří vám to spoustu času, ale i peněz při pracích prováděných svépomocí.
- 2 v 1 / TWIN - Většinou až 20% z celkové částky (popř. max. 500.000,-) můžete využít opravdu na cokoli. Ke klasické hypotéce tak získáte prakticky spotřebitelský úvěr s hodnotami HÚ. Nevýhodou by mohla být stejná doba splatnosti. Nesplatíte-li „spotřebák“ v hypotéce cca do 6-10let, úvěr se začne svými náklady rovnat klasickému spotřebitelskému úvěru.
Kdo tedy řeší financování bytových potřeb poprvé, mohl právě získat stručný přehled o hypotečním trhu. Připravte se však na to, že hypotéka v praxi znamená nespočet času stráveného nad výběrem správného řešení a zajišťováním potřebných dokladů k vyřízení. V některých případech vede komplikovanost sjednání u nezkušeného žadatele až k rezignaci nad celým procesem či k přistoupení na kompromis a následně i na horší podmínky úvěru. Důležité je také vědět, že s každou podepsanou žádostí v bance dáváte souhlas s náhledem do bankovních a nebankovních registrů, což při větším počtu "nepodařených dotazů" může být bankami vnímáno negativně. Do fáze schvalování úvěru se tak nemusí "chronický dotazovač" ani dostat, popřípadě v lepším případě mu bude navýšena sazba za "rizikového klienta".
